Kada je najbolje kupiti vlastiti stan? Da li je bolja opcija kupovine u centru ili na periferiji grada? Hoće li cijene stanova nastaviti da rastu? Može li inflacija usporiti i da li će cijene početi da padaju? Dilema – da li kupiti stan u novogradnji ili u starijim zgradama?
Ovo su samo neka od pitanja na koja ću pokušati dati odgovor i smjernice da bi se investicija u nekretnine pokazala kao najbolje i najsigurnije rješenje.
Više od 250 hiljada mlađih od 35 godina živi kod roditelja
Istraživanja pokazuju da je riječ o skoro svakoj drugoj mladoj osobi u Bosni i Hercegovini koja i dalje živi kod roditelja. Razloga je više. Kao dva najveća navode se nezaposlenost i visoka cijena stanova. Međutim, osim ovih očita je i nesigurnost tržišne ekonomije uvjetovana političkom situacijom zbog koje investitori sve češće odustaju od izgradnje novih stambenih jedinica a potencijalni kupci suočeni su sa nedostatkom stanova ili nedovoljnom kvadraturom za njihove potrebe. Bez obzira na ove podatke činjenica je ipak da je novogradnja u porastu a potražnja nadilazi trenutnu tržišnu ponudu. Kazao bih da se ne grade novi stanovi u mjeri u kojoj bi to zadovoljilo potrebe tržišta.
Kada je najbolje kupiti stan?
Zapravo odgovor je vrlo jednostavan: što prije to bolje. Ne postoji određena životna dob kada je ta investicija najbolja ali je praksa je pokazala kako osiguranje vlastite nekretnine i ulaganje u nepokretnu imovinu, u ranijoj životnoj dobi, ima mnoge benefite. Ako se kreditno zadužujete prije ćete vratiti dugovanja a ako investirate ušteđevinu,to je kratkoročna zarada koja vremenom postaje životno financijsko osiguranje. Vrlo važan faktor da bi uslov zarade i sigurnog ulaganja bio zagarantovan jeste lokacija i građevinsko stanje objekta. O tome ćemo kasnije. Prvo i osnovno pitanje jeste kako i na koji način steći mogućnost da se kupi stan.
Uslovi i opcije koje vode do nekretnine – zaduženja
Potrebno je znati kada govorimo o prosječnoj plati, ona u BiH iznosi 1.250 maraka. Ako je radnik zaposlen na način da može biti kreditno zadužen, evo samo primjera na slijedećoj računici:
Plata: 1.250 KM – 641 EUR
Stan ima 50 kvadrata, prosječna cijena kvadrata iznosi 3.500 maraka -detaljno ću pisati o cijenama u pojedinim zonama grada – dobijemo iznos od 175.000 maraka, bez poreza i drugih obaveza.
Ako se radnik kreditno zadužuje za investiciju od 175.000 maraka potrebno je podići kredit od najmanje 200.000 maraka. S time da kod povrata sredstava morate uračunati kamatnu stopu koja varira od banke, uslova i vremenskog perioda na koji se sredstva uzimaju.
Dakle, plata od 1.250 maraka kreditno se može opteretiti do maksimalnog iznosa od 50% što na ovom primjeru iznosi 625 maraka.
Ukoliko kredit podižete na ovaj iznos, to je u prosjeku 26 godina. Međutim, potrebno je uračunati kamatu koja iznosi skoro 100.000 maraka. Ukupan iznos zaduženja je 300.000 maraka što sa maksimalnim opterećenjem plate od 625 maraka uvjetuje vraćanje kredita u roku od 40 godina.
Ovo je gornja granica za mlađe osobe ali u bankama je teško ostvariti ovu mogućnost bez sudužnika. Ovo je samo primjer da stan od 50 kvadrata ukoliko se kreditno zadužujete otplatiti ćete tek za 40 godina.
Naravno, banke daju određene povlastice, reprogram a treba imati na umu da bi i plata u tom periodu trebala rasti tako da ćete biti u prilici više novca izdvajati a time smanjiti vremenski period otplate.
Ovo se odnosi na kupovinu stana za jednu osobu koja nije u bračnom statusu i čija je plata u skladu sa prosjekom u datom trenutku.
Teoretski zvuči grubo a u praksi skoro pa i nemoguće. Ovo je samo dokaz da životni standard većinski radno sposobnog stanovništva nalazi se u opciji kreditnog zaduženja za čitav radni vijek. Potpuno suprotna situacija je ukoliko ulažete ušteđevinu. Time su vaše mogućnosti puno veće a benefiti ulaganja su jasno financijski zaokruženi. Cijene rastu, dakle uložena sredstva su osnov za zaradu koja je, mogu reći izvjesno zagarantovana. Sve ovo je bazirano na trenutnim ekonomskim pokazateljima i činjenici da je vrijeme inflacije.
Hoće li cijene nekretnina rasti?
Investiranje u dobre nekretnine je sigurno dobar potez, posebno u vremenu inflacije. Međutim, investiranje u bilo kakve nekretnine u doba inflacije je rizično. Drugim riječima, nakon inflacije, može se očekivati pad cijena nekih nekretnina. Ne može se biznis s nekretninama posmatrati kao agregatni biznis, već ga je potrebno segmentirati. Željko Šain, profesor ekonomije. (klix)
Ipak, struka je saglasna da će cijena nekretnina rasti. Periodično sa blagim zastojima ali u kontinuitetu gledano, cijene rastu. S toga je odluka da se investira u nekretnine sasvim očekivana i poželjna. Od toga profit imaju i oni koji kupuju, oni koji prodaju kao i država koja ubire poreze.
Može li inflacija usporiti a cijene nekretnina padati?
Inflacija može usporiti i za oporavak ekonomije je to poželjno jer u konačnici to znači izlazak iz krize odnosno recesije. No, to ne znači nužno i pad cijena nekretnina. Ukoliko inflacija bude zaustavljena a ekonomija oporavljena, realnije je očekivati stagniranje cijena nekretnina prije nego pad. Teški ekonomski udari odnosno pad ekonomske stabilnosti može dovesti do pada cijena nekretnina ali takav ekonomski pad odnositi će se i na financijsko tržište kao i na nivo plata. Na taj način, cijene će biti niže ali opet izrazito visoke u odnosu na prosječna primanja bh. radnika.
Dilema – da li kupiti stan u novogradnji ili u starijim zgradama?
Kada smo riješili pitanje da li je poželjno i sigurno investirati u nekretnine i dobili odgovor – DA, slijedeći korak jeste odluka u šta investirati.
Novo je novo, reći će mnogo a i ja sam zagovornik te opcije. Ipak, novo ne znači nužno i bolje. Postoje mnogo kvalitetniji i sigurniji objekti starije gradnje. Novo je često lijepo za oko ali se mogu pročitati ili čuti loša iskustva investitora koji su kupili nekretninu u novogradnji.
Kod novogradnje poseban oprez treba biti na materijalima. Fasada odnosno vanjski izgled često je ‘ušminkan’ a zidovi takni, izolacija loša, hidroizloacija nekvalitetna, cijevi i elektromaterijal slabije kvaliteta i slično. Zato je važno prije nego platite zatražiti podatke o izvođačima i materijalima koji su korišteni prilikom gradnje.
Za objekte starije gradnje takvi podaci se teško mogu pronaći s toga ne treba izbjegavati razgovor sa stanarima koji već tu žive i koji su spremni iskreno sa vama podijeliti svoja iskustva i dati vam savjet. Pitajte ih da li ima žohara?
Lokacija i orijentacija je izuzetno važna
Stan treba biti osunčan. Izbjegavajte stanove koji su u hladu. U takvim objektima vlaga je česta. Ja nisam ljubitelj prvog i drugog sprata jer u tom slučaju postoji mogućnost gradnje drugih objekata koji mogu narušiti vašu privatnost. Sve je bolje provjeriti pa i u regulacionim planovima. Isto važi i za putnu komunikaciju kao i za prostor za parking. Zgrada koja oskudjeva sa parking mjestima može biti frustrirajuća posebno u strogom centru grada. Neka je u blizini market, apoteka, škola, obdanište i park. Sve to je važno kako bi vaš kutak ispunjavao uvjete zdravog i sigurnog življenja.
Ko su ti komšije
Naravno da ne treba biti zainteresovan za bilo čiju privatnost ili način života. Ipak odlično je poznavati ko su vam komšije. Neću posebno objašnjavati zašto, razmislite samo ko su oni koje ne biste voljeli imati za komšije. Kratak pogled na imena na interfonu ili vratima u zgradi pa istražite.
Cijene stanova – lokacije
Ovo je u suštini ono što vas najviše i zanima. Pa da budem jasan. Ustanovili smo da su cijene stanova visoke i da će samo rasti. Kada je riječ o Bosni i Hercegovini cijene nekretnina u manjim mjestima su također doživjele rast. Nije to samo karakteristično za glavni grad ili veće gradove. Ipak je u glavnom gradu zabilježen i najveći rast.
Do unazad nekoliko godina u Sarajevu ste mogli kupiti stan po prosječnoj cijeni za kvadrat oko 2.000 maraka. Danas je to skoro pa duplo skuplje. Iako je prosječna cijena 3.500 maraka one realne su veće.
Ako tražite stan u centru 4.000 do 5.000 maraka morate izdvojiti za kvadrat za stariju gradnju dok u novogradnji, s obzirom da u užem centru grada ne postoji mnogo lokacija za gradnju, morate izdvojiti i do 8.000 maraka po kvadratu.
Ipak postoje nekretnine i u drugim općinama u Sarajevu čija cijena doseže do 8.000 po kvadratu. Očekivane su one između 4.000 i 5.000 maraka po kvadratu.
Za periferiju grada izdvojiti ćete nešto manje, od 2.800 do 3.500 maraka, u nekim objektima novije gradnje i do 4.000 maraka.
U poređenju sa Zagrebom i Beogradom cijene nekretnina u Sarajevu su mnogo niže. Istina, riječ je i o standardu života odnosno prosječnim primanjima. U Beogradu prosječna mjesečna primanja su 800 eura ali je cijena kvadrata za 30% skuplja nego u Sarajevu.
Kada je riječ o Zagrebu, cijena kvadrata je 50% skuplja ali je i prosječna plata skoro 50% veća. Ako tako pogledamo možemo zaključiti da dolazak do vlastite nekretnine u Zagrebu i Beogradu je jednako težak kao i u Sarajevu.
Trenutno, najskuplji kvadrat u Sarajevu je 10.000 maraka. Riječ je o luksuznijim objektima za stanovanje ali čini se kako rast cijena i od stare gradnje pravi luksuz za običnog bh građanina. S toga, ukoliko ste u prilici kupite kvalitetnu nekretninu jer je to ulaganje koje, u zemlji bez drugih sigurnijih ulaganja poput berze, trenutno nema alternativu.
Kako doći do novca i sigurne investicije, savjeti su koje ću dijeliti u nekim novijim objavama. Za sada vam ostavljam prostor za planiranje i razmišljanje.
Najteži je put do prve nekretnine.
